#2 Jak kupić pierwsze mieszkanie na wynajem i jakie to ma być mieszkanie?

Gdy już podjąłeś decyzję  o zakupie mieszkania na wynajem, to już 50% sukcesu z tobą. A może nawet więcej. W mieszkania na wynajem inwestuje zaledwie niewielki odsetek społeczeństwa. Dlaczego tak jest? Po prostu ludzie wolą po pracy oglądać telewizję, zamiast zatroszczyć się o swoją przyszłość. Nie biorą spraw w swoje ręce i czekają aż dzień minie aby móc pójść do swojej często niezbyt lubianej pracy, gdzie odliczają czas do jej końca, aby wrócić do domu i znowu czekać na pójście do pracy.

To błędne koło możesz przerwać na różne sposoby. Między innymi poprzez zainteresowanie się czymś, co może przynieść ci profity w przyszłości, a obecnie będzie wymagało pracy i poświęcenia. 

Jednak nagroda jest duża!

Nie znam osoby, która zainwestowała w mieszkanie(a) na wynajem, a poźniej żałowała tej decyzji. Owszem, są osoby, które mówią, iż zrobiłyby coś inaczej, kupiły inne mieszkanie, bardziej negocjowały, zrobiły inny remont, inaczej urządziły lub wynajęły innej osobie. Jednak nikt z nas nie jest doskonały i każda osoba robiąca cokolwiek w życiu poza leżeniem na kanapie popełnia błędy.

Cała sztuka w nastawieniu mentalnym przy zakupie mieszkania na wynajem polega na tym, aby z błędów wyciągać wnioski – koniecznie je zapisywać – ale nie po to aby się nie pogrążać, a po to aby przy kolejnych inwestycjach popełniać ich coraz mniej, gdyż wyeliminowanie ich popełniania jest absolutnie niemożliwe.

Koniecznie zapisuj wszelkie trudne sytuacje podczas negocjacji, zakupu, wynajęcia czy sprzedaży mieszkania. Przy kolejnych mieszkaniach unikniesz ich, a te które się pojawią jako nowe znowu zapisuj i tak dojdziesz do momentu, gdzie coraz rzadziej będziesz zaskakiwany, a wręcz to ty będziesz mógł wyprzedzać działania innych osób.

Przechodząc do rzeczy czyli odpowiedzi na pytanie: jak kupić pierwsze mieszkanie na wynajem i jakie to ma być mieszkanie?,  zastanówmy się nad kilkoma kwestiami, zanim podejmiemy decyzję jakiego mieszkania należy szukać.

Po pierwsze: na czym ci bardziej zależy na bezpieczeństwie inwestycji czy na wysokim zwrocie ROI czy ROE?

Jeśli kupujesz mieszkanie aby uchronić kapitał przed inflacją,  będziesz raczej mierzył w kawalerkę lub mieszkanie dwupokojowe. Będzie to mieszkanie, które prędzej wynajmiesz i będziesz miał mniej pustostanów, ale zwroty z inwestycji będą znacząco mniejsze niż w przypadku innych produktów, które możesz przygotować na wynajem dla siebie lub innego inwestora (o robieniu gotowców inwestycyjnych przeczytasz w kolejnych artykułach na blogu). 

Zakup kawalerki czy mieszkania dwupokojowego będzie się wiązał z konkurowaniem przy zakupie z małymi inwestorami, a co gorsza ze zwykłymi ludźmi typu rodzina, para czy singiel. Inwestor rzadko ma szansę skutecznie konkurować przy zakupie takiego mieszkania z tzw. osobami z ulicy. Osoby takie kupują mieszkanie raz lub maksymalnie dwa razy w życiu i decyzje zakupowe bardziej podejmują na podstawie emocji niż ceny zakupu o liczeniu zwrotu z inwestycji nie wspominając. 

Inwestor natomiast nie powinien, a nawet nie może decydować o zakupie mieszkania wyobrażając w nim siebie z rodziną.  Powinien wyobrazić tam sobie najemcę i pod najemcę, a nie pod siebie przygotować taką inwestycję. 

Tutaj liczą się twarde dane. Excel lub kalkulator mówią nam czy kupujemy czy nie daną nieruchomość. 

Jeśli twoim priorytetem będzie uzyskanie jak największych przepływów pieniężnych i wysokie zwroty z inwestycji, raczej będziesz przygotowywał mikrokawalerki, mieszkania na pokoje czy wreszcie najbardziej dochodowe, ale i wymagające najwięcej pracy już po zrealizowaniu inwestycji mieszkania na krótki termin czyli do wynajmu na doby poprzez airbnb, booking.com, nocowanie.pl czy inne tego typu portale.

Gdy już określisz jaki typ mieszkania chcesz zakupić, określ swojego (idealnego) najemcę. Kim jest czy pracuje czy studiuje, jest mo może para albo rodzina. Po stworzeniu takiego modelu najemcy łatwiej będzie poruszać się po ofertach sprzedaży w twoim mieście.

Możesz też odwrócić taktykę: najpierw znaleźć okazję, a następnie dostosować do niej typ najemcy – tutaj musisz być uczciwy wobec siebie – założenia muszą być jak najbardziej realne. Np. nie możesz przygotować mieszkania dla studentów w mieście bez wyższych uczelni, czy mieszkań dla pracowników tam, gdzie nie ma pracy.

Zapisz swoje przemyślenia, wnioski – wtedy łatwiej będzie do nich wracać i sam proces inwestycyjny będzie łatwiejszy. W ogóle jest to proces dosyć łatwy.

Dlaczego inwestowanie w mieszkania na wynajem jest łatwe? 

Przy nawet niewielkim doświadczeniu, można oszacować cenę najmu na podstawie ogłoszeń czy ofert agencji (do obliczeń najlepiej założyć minimalną cenę, a do najmu wystawić za maksymalną). Całe koszty liczymy od końca, czyli najpierw cena najmu, potem remont z wyposażeniem minus koszty okołozakupowe i wychodzi nam cena zakupu mieszkania przy zakładanym ROI i cashflow. 

Przykład:

Jeśli mieszkanie wynajmie się za 1500 zł, z czego mamy 200 zł czynszu do spółdzielni, a chcemy mieć ROI 10% przy 11 miesiącach najmu w roku (1 miesiąc zakładamy pustostanu) to mieszkanie z remontem może kosztować maksymalnie 143000 zł. 

Jak to liczymy?

Od kwoty 143000 odliczamy koszty remontu i wyposażenia (40000), notariusza (1000), PCC (2000), ew. pośrednika (2000) i zostaje nam cena mieszkania, jaką możemy zapłacić, czyli 98000 zł. 

Co nam to mówi? 

Właśnie za tyle, lub nieco drożej  (np. 100000)- lub taniej – możemy kupić nasze mieszkanie. Jest jasne, że cena wyższa o 2-3 tys. zł nie wpłynie znacząco na naszą inwestycję, ale wiemy, że cena 120000 zł nie będzie dla nas satysfakcjonująca, bo wtedy ROI wyniesie 8,6%, a my chcemy 10% i nie zgadzamy się na taką cenę.

Zwroty poniżej 8% oczywiście nie są porażką inwestycyjną (w pewnych warunkach takie zwroty są nieosiągalne) i jeśli nieruchomość jest naprawdę w dobrej lokalizacji lub inne czynniki przemawiają za tym, żeby ją nabyć możemy zweryfikować swoje stanowisko i kupić mieszkanie nieco drożej godząc się na niższy zwrot. Jeśli jednak sztywno zakładamy, że nie inwestujemy poniżej pewnej stopy zwrotu, a negocjacje nie przyniosły rezultatu – odpuszczamy takie mieszkanie i bogatsi w doświadczenia związane ze znalezieniem mieszkania, negocjacjami, poznaniem układu pomieszczeń, oceną mieszkania pod względem inwestycyjnym poszukujemy kolejnego, aż osiągniemy swój cel. 

Przy aktywnym poszukiwaniu mieszkań okazje naprawdę pojawiają się dosyć często. Najczęściej jest tak, że przez pewien czas nie ma żadnej okazji, a potem pojawiają się 2,3 lub cztery w tym samym tygodniu i musimy wybrać jedną z nich. 

Im większe doświadczenie ma inwestor, tym więcej takich okazyjnych mieszkań w jednym czasie będzie mógł zagospodarować. Np. dla siebie, dla członka rodziny, dla znajomego, dla innego inwestora, lub kilka dla siebie za środki pozyskane w odpowiedni sposób – o czym będę pisał w kolejnych artykułach na blogu.

Podsumowując:

  • sprawdź za ile wynajmują się podobne mieszkania w okolicy
  • oblicz przy pomocy budowlańca i projektanta koszty remontu i wyposażenia (załóż o 15% więcej – na nieprzewidziane wydatki)
  • poproś notariusza (notariusz nigdy nie pobiera opłat za przekazanie informacji) aby wyliczył koszty związanie z transakcją zakupu. Możesz spytać u kilku notariuszy i negocjować stawkę. Może to też za ciebie zrobić pośrednik.
  • oblicz czy zwrot z inwestycji będzie dla ciebie satysfakcjonujący.
  • negocjuj tak, aby uzyskać pożądany zwrot
  • jeśli sprzedający nie zgadza się na twoją cenę, wyślij mu wiadomość ze swoją ofertą – będzie mu to siedzieć w głowie i jest szansa, że przemyśli propozycję, jeśli jednak cena jest naprawdę okazyjna działaj szybko, ponieważ może znaleźć się inny nabywca.
  • pobierz i sprawdź 10 rzeczy do sprawdzenia przed zakupem mieszkania inwestycyjnego

wasz mieszczuch.com