#5 Sposoby finansowania zakupu mieszkań na inwestycje.

             W tym wpisie zastanowimy się, który model finansowania nieruchomości jest korzystniejszy dla inwestora, i co zrobić, jeśli nie mamy wystarczającej ilości środków finansowych na zakup mieszkania.

Wymienimy również sposoby finansowania inwestycji. Możesz być zaskoczony ile ich jest.

Wiele osób chce inwestować w nieruchomości, jednak istnieje powszechna opinia, iż ten sposób inwestowania wymaga dużej ilości gotówki, przez co ciężko im ruszyć w tym obszarze.

Oczywiście, inwestowanie w nieruchomości jest kapitałochłonne – co do tego nie ma wątpliwości. 

Jednak czy to, że na coś potrzeba dużo pieniędzy, to znaczy, że musimy mieć te pieniądze jako własną gotówkę?

Oczywiście, że nie. 

Gdyby tak było to większość inwestycji nie doszłoby do skutku. Nie ma na świecie inwestora, który miałby takie zasoby finansowe, których nie dałoby się wydać na zakup nieruchomości, lub ich budowę.

 Co ciekawe, czasami nadmiar gotówki może być problemem – np. jeśli na rynku jest mała podaż mieszkań czy innych nieruchomości do zakupu. 

Wtedy okazje inwestycyjne tworzy się poprzez projekty deweloperskie, które niejako same kreują okazje, których na rynku obecnie brakuje. 

Jednak minusem takich projektów jest czas ich trwania – od pomysłu, poprzez zakup działki, projekt, uzyskanie pozwoleń, korekty po realizację końcową mija kilkanaście do kilkudziesięciu miesięcy – w zależności od wielkości projektu i przeszkód, które inwestor napotka na swej drodze.  

Dlatego my się skupimy na zakupie istniejących już nieruchomości (mieszkań), co daje przewagę czasową, zaś ogranicza nas co do skali. 

Choć i tutaj mamy alternatywę w postaci całych budynków (kamienic), gdzie mamy możliwość szybszego niż w przypadku deweloperki rozpoczęcia prac.  

Wszystko jednak zależy od specyfiki budynku i tego, co chcemy z nim docelowo zrobić. Może być to jedynie remont, na który nie potrzebujemy pozwoleń, lub przebudowa, nadbudowa czy rozbudowa, gdzie już projekty i pozwolenia są wymagane.

Pisząc o inwestowaniu w nieruchomości, nie mam na myśli handlu nimi, a budowanie własnego majątku składającego się z mieszkań na wynajem, które będą nam przynosiły określony dochód do końca życia. Jeśli jest okazja mieszkania, które nie nadaje się na najem, oczywiście robimy flipa, czyli sprzedajemy to mieszkanie z remontem lub bez.

Również (jeśli będziemy chcieli) nieruchomości takie mogą odziedziczyć po nas nasze dzieci, wnuki czy inne osoby lub instytucje, które wskażemy w spadku. Niewiele się o tym mówi, lecz sukcesja jest bardzo ważnym elementem w inwestowaniu w nieruchomości, ponieważ przez lata majątki zbierają się naprawdę spore, a problem się pojawia, gdy inwestor umiera i nie bardzo wiadomo co dalej z tym majątkiem zrobić i jak nim zarządzać.

Czytaj bloga mieszczuch.com , a na pewno pojawi się artykuł mówiący o sukcesji w nieruchomościach. 

Są również osoby, które nie chcą zostawiać nikomu swojego majątku. Takie osoby, po zdobyciu dużego majątku sprzedają sukcesywnie swoje nieruchomości korzystając w pełni z życia, twierdząc, że żyją na koszt swoich spadkobierców.

Finansowanie zakupu nieruchomości pod inwestycje długoterminowe, jest nieco trudniejsze w porównaniu do finansowania mieszkań pod flipa.  Przy flipowanu praktycznie każdy może się dogadać z osobą mającą gotówkę i dzielić się z zysku np. 50/50%. 

Przy inwestowaniu w mieszkania, które będziemy chcieli sobie zostawić na wynajem sprawa nie jest już taka prosta, bo inwestor raczej nie będzie czekał kilku-kilkunastu lat aż osiągniesz zysk z najmu w takiej kwocie, aby oddać mu kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych.

Co zatem zrobić, aby budować swój majątek i dodatkowo czerpać z tego comiesięczne zyski?

Po pierwsze należy odpowiednio przygotować się do całego procesu mentalnie. 

Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z przeprogramowaniem części swojego życia, bardziej obrazowo nazwałbym to wydzieleniem ze swojego życia, które najczęściej podzielone jest na to rodzinne/towarzyskie i zawodowe/biznesowe trzeciego obszaru, jakim jest budowanie majątku poprzez zakup i odpowiednie przygotowanie nieruchomości na wynajem. 

Obszar inwestycyjny umieściłbym pomiędzy dwoma wyżej wymienionymi, jako dopełnienie życia rodzinnego /majątek prawdopodobnie zostanie w twojej rodzinie, lub będzie wyłączenie twój/ i biznesowego – nawet jeśli nie prowadzisz własnego biznesu, cały proces inwestycyjny zakrawa o tematykę biznesową /negocjacje, zlecanie zadań, rozmowy związane ze sprawami technicznymi, finansowymi, kontakt z urzędami itp./. 

Bez odpowiedniego nastawienia i określenia swojego celu, będziemy działać od przypadku do przypadku i nie osiągniemy tak wiele, jak po głębokim zastanowieniu się, czego naprawdę chcemy. 

Potem już pozostaje stworzyć plan działania i wtedy można brać się do roboty.

Planowanie finansowania.

Przed podjęciem decyzji o sposobie finansowania zakupu swojego mieszkania (lub mieszkań) na wynajem, należy wykonać zestawienie stanu swoich finansów. 

Nie działajmy po omacku. 

Aby cały proces przebiegał prawidłowo, należy wiedzieć ile mamy płynnych aktywów, takich, których możemy użyć w czasie przeprowadzania inwestycji. Należy również uczciwie ustalić przyszłe wpływy z innych źródeł dochodu. 

Po ustaleniu takich informacji należy zastanowić się również jakie będziemy mieć wydatki (nie związane z daną inwestycją) podczas całego procesu od zakupu do wynajęcia mieszkania, czyli otrzymywania pierwszych przepływów pieniężnych z ukończonej inwestycji. 

Gdy ustalimy te rzeczy, należy odłożyć kwotę potrzebną na przeżycie tych kilku czy kilkunastu miesięcy, podczas których będziemy realizować naszą inwestycję. 

Tak odłożone zabezpieczenie finansowe na czas inwestycji, pozwoli nam mieć pewność, że np. w przypadku utraty głównego źródła dochodu, będziemy mogli dokończyć swą inwestycję bez potrzeby podbierania pieniędzy na wydatki bieżące z budżetu inwestycyjnego. 

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest o tyle wdzięczne, że nawet bez stałej pracy, możemy czerpać comiesięczne zyski, nawet przy niewielkim zaangażowaniu czasowym z naszej strony.

Żeby jednak znaleźć się w tym miejscu, o którym piszę powyżej, należy przygotować swoje mieszkanie (a jeszcze lepiej mieszkania) na wynajem, a do tego potrzeba finansowania. 

Przyjrzyjmy się więc poszczególnym modelom pozyskiwania finansów na takie przedsięwzięcie.

Środki własne.

Wydawać się może, iż zakup mieszkania za własną gotówkę to najlepsza metoda finansowania nieruchomości. Na pozór tak, bo nie trzeba się martwić o pozyskanie środków, jedynie robimy przelew z rachunku i mieszkanie jest nasze. Również nie dotyczą nas raty kredytu w tym przypadku. 

Jeśli jednak głębiej się zastanowimy, to:

 Po pierwsze: ile musielibyśmy mieć środków żeby kupować sobie kolejne mieszkania? Na pewno prędzej czy później one by się skończyły. 

Po drugie mając gotówkę zawsze jesteśmy silniejsi w przypadku natrafienia na jakąś prawdziwą okazję, która najczęściej trzeba sfinansować bardzo szybko. 

Po trzecie: jeśli np. prowadzisz biznes, to te pieniądze na pewno lepiej pracują w aktywnym biznesie, niż w mniej lub bardziej pasywnym inwestowaniu w nieruchomości. Chyba, że w swoim biznesie zarabiasz naprawdę dużo i zarobione środki lokujesz w mieszkaniach na wynajem, aby budować i powiększać swój prywatny majątek. 

Po czwarte: dobrze skalkulowana i przeprowadzona inwestycja nie boi się płacenia rat kredytowych. Zarabia i bank i ty.

Po piąte: jeśli faktycznie coś poszłoby nie tak, to mając gotówkę, a kupując mieszkanie na kredyt, możesz zawsze jej użyć do nadpłacenia rat.

Jak najbardziej zakup mieszkań na wynajem za gotówkę może mieć sens, o ile ma to pokrycie z twoją strategią inwestycyjną. 

Jeśli wolisz zatrzymać gotówkę, aby być przygotowanym na zakup okazji, które najczęściej pojawiają się nieoczekiwanie, poczytaj o innych metodach finansowania zakupu mieszkań na wynajem.

Pożyczka od rodziny.

Jeśli już podjąłeś decyzję o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, jesteś w zaledwie kilku procentach populacji, która się takim inwestowaniem zajmuje.

Mnóstwo osób ma większe lub mniejsze oszczędności, ale nie mają pojęcia co z nimi zrobić. 

Lokaty bankowe są tak śmiesznie oprocentowane, że żadna poważnie myśląca osoba nie bierze ich pod uwagę jako inwestycja, a jedynie miejsce do przechowywania pieniędzy. 

Obecnie proponowane stopy procentowe w bankach nie pokrywają nawet inflacji, więc środki przetrzymywane na rachunkach bankowych – podobnie, jak te trzymane w domu tracą kilka do nawet dziesięciu procent rocznie! Aż wierzyć się nie chce, że ludzie ciężko pracując przez lata, następnie trzymają pieniądze przez kolejne lata na rachunkach bankowych lub w domu, pozwalając im topnieć. To tak, jakbyś powiedział swojemu pracodawcy, żeby ci wypłacał o 10% mniejsze wynagrodzenie, bo lubisz jak ci ubywa.

Jeśli wyjaśnimy członkom rodziny, że wskutek inflacji po 10 latach realnie stracą kilkadziesiąt procent swojego majątku, nie powinno być problemu z uzyskaniem pożyczki. 

Będzie to pożyczka na kilka czy kilkanaście lat na inwestycje, z których zyskiem możesz się podzielić (np. po połowie) z każdym członkiem rodziny proporcjonalnie do wkładu. Twój bliski wykłada gotówkę (lub zdolność kredytową) a ty zajmujesz się całą resztą. Poza zyskami z najmu budujecie majątek rodzinny!

Plusem pożyczek rodzinnych jest również to, że mają one preferencyjne warunki podatkowe. 

Często jest to pożyczka nisko oprocentowana, jeśli członkom rodziny będzie bardziej zależało na powodzeniu twojej inwestycji niż zyskach dla siebie.

Podsumowując ten podpunkt: albo pożyczasz od członków rodziny potrzebną kwotę i oddajesz im co miesiąc z zysków najmu, lub innego dochodu, albo wchodzisz z nimi niejako ws spółkę i dzielicie się zyskami na bieżąco. Ten drugi model szerzej opiszę w podpunkcie “Inwestowanie grupowe”.

Pożyczka od znajomych.

Podobnie jak w przykładzie powyżej: twoi znajomi mają oszczędności, chodzą do pracy, liczby na koncie się powiększają, a realna wartość tych środków maleje. 

Jest to paradoks, z którym mało kto potrafi sobie poradzić.

Jeśli przeprowadzisz już swoją pierwszą inwestycję samodzielnie lub za środki pożyczone od członka rodziny, pora popytać bliższych i dalszych znajomych czy daliby się namówić na pożyczkę. 

Oczywiście musisz mieć wszystko policzone i przedstawić dokładne liczby swojemu pożyczkodawcy. 

Jest to inwestycja długoterminowa, więc należy zaznaczyć, że środki będą na co najmniej kilka lat zamrożone, ale nasz znajomy będzie czerpał comiesięczne zyski.

Możesz zabezpieczyć taką pożyczkę wpisem na hipotekę mieszkania.

Współpraca z inwestorem.

Podobnie jak w dwóch poprzednich modelach, możesz znaleźć osobę z zasobnym portfelem, której problem polega na tym, że nie wie jak zainwestować posiadane pieniądze.

I tu znowu: najlepiej mieć już jakieś portfolio, pokazać, że wiesz co robisz i na jakie zwroty w skali roku można liczyć. 

Jeśli wzbudzisz zaufanie inwestora, pokażesz mu swoje działające inwestycje i zaproponujesz dobre zabezpieczenie pożyczki, możesz liczyć na współpracę, która przyniesie korzyści obu stronom.

Jeśli wszystko będzie działało jak należy, a czytając mojego bloga nie ma innej możliwości 🙂 to inwestor sam będzie się zwracał do ciebie, jeśli pojawią mu się wolne środki, a co lepsze poleci cię innym inwestorom, którzy mają pieniądze, a nie mają czasu i wiedzy jak je zainwestować.

Inwestowanie grupowe.

Ta metoda dotyczy współpracy z trzema wyżej wymienionymi grupami osób. Zarówno z członkami rodziny, znajomymi oraz inwestorami zewnętrznymi możesz wejść w spółkę, która będzie inwestować w mieszkania na wynajem. 

Ten model różni się tym od trzech pozostałych tym, że w przypadku pożyczki wypłacasz (najczęściej co miesiąc) określoną stałą kwotę, a całe ryzyko finansowe inwestycji spoczywa na tobie. Czyli jeśli np. nie masz najemców, to i tak musisz wypłacać ustalony procent.

W inwestowaniu grupowym przesuwa się ciężar odpowiedzialności na wszystkie osoby biorące udział w danej inwestycji.

Nie musi to być spółka stricte (np. sp. z o.o.) choć można pracować i w takim modelu. 

Najważniejsze, aby oszacować kwotę dostępnych środków, a następnie stworzyć plan inwestycyjny, ustalić warunki współpracy, podział zysków i przystąpić do wyszukiwania, zakupu i adaptacji mieszkań pod wynajem.

Jeśli chodzi o ryzyko, dużo zależy od lokalizacji i rodzaju nieruchomości, w które będziesz inwestował. 

Jeśli będą to mieszkania na pokoje ryzyko jest średnie do wysokiego, kawalerki i mieszkania dwupokojowe to ryzyko niskie do średniego. Kwatery pracownicze określiłbym jako średnio ryzykowne przedsięwzięcie, a najem krótkoterminowy jako średnio do wysokiego, acz najbardziej dochodowy.

Często można dane mieszkanie przeformować na inny typ najmu, ale o tym szerzej napiszę w innym artykule.

Kredyt hipoteczny.

Bodaj najbardziej pożądaną formą finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny.

Dlaczego jest tak popularny i pożądany?

Ten rodzaj kredytu uznawany jest za najtańszy sposób pozyskania środków z banku. 

Na koszt takiego kredytu składają się:

  • WIBOR (zmienna wartość – stopa procentowa po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze)
  • Marża banku (stała wartość – określana procentowo, która stanowi zysk danego banku, w którym bierzemy kredyt hipoteczny)
  • Prowizja (jednorazowa opłata, którą uiszczamy najczęściej jednorazowo przy zaciąganiu kredytu, jest również wyrażona procentowo w odniesieniu do kwoty kredytu)
  • Ubezpieczenia (nieruchomości, na życie, niskiego wkładu, pomostowe – czasowe – do momentu wpisania się banku na hipotekę nieruchomości)
  • Produkty/opłaty dodatkowe (karty kredytowe, rachunki bankowe, opłata za rozpatrzenie wniosku)

Aby określić czy kredyt jest dla nas atrakcyjny, należy wziąć pod uwagę dwa elementy, które bank ma obowiązek podać przed podpisaniem przez nas umowy kredytowej, a  są to:

  • RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – agreguje wszystkie wyżej wymienione opłaty i przelicza je na wartość procentową w ujęciu rocznym. 

    Im niższa RRSO tym korzystniejszy dla nas kredyt.

  • Całkowity koszt kredytu. RRSO nie jest jednak wyliczeniem idealnym, dlatego najlepiej przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wziąć pod uwagę jeszcze jeden parametr, którym jest całkowity koszt kredytu. 

Czyli ile już nie procentowo, a kwotowo zapłacimy za cały kredyt wraz ze wszystkimi kosztami. 

Jest to oczywiście kwota podana na dany dzień ponieważ każdy kredyt składa się ze zmiennych, które będą się wahać przez te kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat spłacania kredytu hipotecznego. 

W tej chwili pojawiają się już w Polsce kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, ale są to produkty świeże i póki co czekamy, w którym kierunku się rozwiną.

Najczęściej kredytobiorca dąży do tego, aby koszt kredytu był jak najniższy. 

Jednak inwestorzy myślą w nieco inny sposób. 

Dla wytrawnego inwestora, bardziej niż całkowity koszt kredytu istotniejsza jest wysokość comiesięcznej raty.

Jak to? Przecież przecież to jest marnowanie pieniędzy!

Otóż, nie.

Jeśli inwestor może, zawsze wybierze ratę równą od malejącej (czyli droższy kredyt licząc globalne koszty). 

Dzieje się tak dlatego, że po pierwsze wtedy ma większą zdolność kredytową, czyli może wziąć większy kredyt, czyli więcej zainwestować, czyli zarobić. 

Po drugie: przez pierwsze kilkanaście lat ma niższą ratę, czyli więcej mu zostaje miesięcznie, a inwestując te nadwyżki znowu może więcej zarobić.

Prawdziwy inwestor nie narzeka na to, że bank więcej zarobi, jeśli i on przy tym może więcej zarobić. Dlatego właśnie osoby z doświadczeniem w inwestowaniu w nieruchomości działają w opisany powyżej sposób.

Cechą kredytów hipotecznych jest to, że należy mieć odpowiednią zdolność kredytową. Nie każdy ma odpowiednią zdolność, ale można wypracować w ciągu kilku miesięcy. 

Niestety kredytów hipotecznych nie można brać w nieskończoność. 

Jako, że jest to produkt przeznaczony na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, dostaniemy co najwyżej kilka takich kredytów.

Dlatego przed rozpoczęciem inwestowania w mieszkania na wynajem, należy stworzyć dokładny plan, w którym zaciąganie kredytów hipotecznych również będzie ujęte. 

Przy kredytach hipotecznych należy wspomnieć o wkładzie własnym, który kredytobiorca powinien wnieść zaciągając taki kredyt. Wkład własny określany procentowo i jest to obecnie 10-20% kwoty udzielonego kredytu. 

Oczywiście są metody na poradzenie sobie z wkładem własnym, jeśli nie dysponujemy taką kwotą. 

Polecam zapisać się na newsletter, w którym taka informacja się pojawi. www.mieszczuch.com/newsletter

Z wielkością wkładu własnego powiązany jest wskaźnik LTV, który występuje w kredytach i pożyczkach z zabezpieczeniem na nieruchomości (lub ruchomości, lub jakiejkolwiek innej wartościowej rzeczy).

LTV (loan to value) – jest to stosunek kwoty kredytu/pożyczki do wartości nieruchomości. Np. przy LTV 80% i wartości mieszkania 100,000 zł, bank udzieli nam pożyczki na 80,000 zł, aby lepiej się zabezpieczyć w przypadku nieoczekiwanych zdarzeń typu problemy ze spłatą kredytu przez kredytobiorcę, lub spadek wartości nieruchomości.

Wskaźnik LTV dobrze można zrozumieć na przykładzie lombardu. Zostawiamy tam przedmiot o określonej wartości, a lombard nam wypłaca o wiele niższą kwotę. 

Jeśli jest to połowa wartości, to LTV wynosi 50%.

Pożyczka z zakładu pracy.

Gdyby nie współpraca z inwestorami, nie wiedziałbym, że taki produkt w ogóle istnieje. 

W dużych zakładach pracy, najczęściej państwowych można zaciągnąć nisko, lub w ogóle nieoprocentowaną pożyczkę na nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. 

Większość osób, które korzystały z takich darmowych pieniędzy przeznaczyły je na konsumpcję. 

Wg mnie jest to idealna baza do rozpoczęcia inwestowania w mieszkania na wynajem. 

Pożyczka taka jest pozabankowa, więc nie obniża naszej zdolności kredytowej i może być doskonałym wsparciem przy zakupie mieszkań np. na kredyt hipoteczny.

Chwilówki.

Na drugim biegunie opłacalności wydają się być wszelkie chwilówki. 

Kategorycznie odradzam korzystania z tego typu produktów finansowych, bez względu na ich przeznaczenie. I z tego powodu tylko o nich wspominam. 

Jeśli przyszłoby ci do głowy skorzystanie z chwilówki, porównaj RRSO takiego produktu z RRSO kredytu hipotecznego.

Pożyczka hipoteczna.

Jeśli posiadasz własną nieruchomość, lub posiada ją członek twojej rodziny, możesz użyć tejże nieruchomości do rozpoczęcia lub kontynuowania przygody z inwestowaniem w mieszkania na wynajem. 

Wygląda to tak, że bank zleca wycenę danej nieruchomości licencjonowanemu rzeczoznawcy, a następnie udziela pożyczki, zabezpieczając się na hipotece tejże nieruchomości.

Minusy to: wyższe oprocentowanie niż przy kredycie hipotecznym i niższe LTV, zazwyczaj 60-70% wartości nieruchomości. 

Przy pożyczce hipotecznej wymagana jest zdolność kredytowa.

Pożyczka prywatna.

Mam tu na myśli pożyczki, których udzielają firmy,a właściwie są one pośrednikami pomiędzy pożyczkobiorcą (inwestorem), a pożyczkodawcą (posiadaczem określonej kwoty środków finansowych). 

Firmy takie kojarzą obie strony, przygotowując wszelkie dokumenty i zabezpieczenie dla pożyczkodawcy pobierając przy tym swoją prowizję. 

Nie jest to zbyt atrakcyjna metoda finansowania zakupu mieszkań inwestycyjnych, szczególnie, że koszty nie są niskie, a czas na spłatę krótki – zazwyczaj 24-36 miesięcy. 

W tym przypadku należy przekazać jako zabezpieczenie pożyczki jakąś nieruchomość lub inne dobro, przy czym kwota pożyczki opiewa najczęściej na 50-65% wartości przedmiotu zabezpieczenia. 

Jako plus należy uznać fakt, że nie potrzeba tu wykazać zdolności kredytowej.

Kredyt gotówkowy.

Wiele inwestycji czy flipów na mieszkaniach, zostało przeprowadzonych przy użyciu tej formy finansowania.

Kredyt gotówkowy jest łatwo dostępny, tzn. rozpatrzenie wniosku trwa czasem kilka minut i nie potrzeba jako takiej zdolności kredytowej, chociaż bank może zapytać o pewne dane dotyczące naszych dochodów, kosztów itp. 

Pierwszy kredyt gotówkowy jest wziąć najłatwiej. Jeśli mamy czyste konto w BIKu i określone wpływy na rachunek bankowy, banki praktycznie przyznają z automatu kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Nie są to kwoty, które są wystarczające do przeprowadzania dużych inwestycji, ale na zadatek czy sfinansowanie kosztów zakupu mieszkania na pewno wystarczą.

Kredyt gotówkowy spłacamy w comiesięcznych ratach. Maksymalny czas kredytowania to 10 lat. Oczywiście taki kredyt (jak i inne) możemy spłacić wcześniej. W takim przypadku warto postarać się o proporcjonalny zwrot prowizji za udzielenie kredytu (o ile taka została pobrana).

Limit w rachunku bieżącym.

Analogicznie jak przy kredycie gotówkowym, lecz tu nie spłacamy rat co miesiąc, a mamy określoną kwotę do dyspozycji. Jeśli nam wpłyną środki na rachunek – kwota kredytu się zmniejsza.

Oprocentowanie jest podobne, jak przy kredycie gotówkowym, a otrzymanie takiego limitu wydaje się być jeszcze prostsze niż kredytu gotówkowego. 

Często inwestor mając już jakieś produkty kredytowe, starając się o kredyt gotówkowy dostaje propozycję otrzymania limitu w rachunku.

To się oczywiście może zmienić i różnie wyglądać w poszczególnych bankach, ale póki co jest dosyć łatwo dostępnym sposobem na pozyskanie kapitału.

Karta kredytowa.

To najszybszy sposób wykorzystania kredytu. Nie polecam kupować mieszkań za pomocą karty kredytowej ze względu na wysokie oprocentowanie, ale znam przypadki, że w ten właśnie sposób finansowano zakup mieszkań. 

Kiedy to może mieć sens? 

Jeśli oczekiwane ROI jest odpowiednio wysokie (oczywiście wyższe od RRSO na karcie kredytowej), a nieruchomość trzeba szybko sfinansować, można by rozpatrzyć taką transakcję. Albo też jeśli spodziewamy się przypływu gotówki z innego źródła i potrzebujemy finansowania na ten (oby jak najkrótszy) okres.

Jeśli mamy różnego rodzaju zobowiązania bankowe, należy rozważyć konsolidację  produktów kredytowych.

Inwestor zastępczy.

Jeśli nie masz wiedzy lub/i środków, ochoty na samodzielne przygotowanie inwestycji w postaci mieszkań na wynajem, możesz zlecić ten proces osobie lub firmie, która zajmuje się tym zawodowo.

Inwestor zastępczy głównie jest kojarzony z kimś, kto zajmje się formalno-prawno-techniczną stroną inwestycji. 

Jednak możesz również znaleźć osobę, która kompleksowo zajmie się również stroną finansową przedsięwzięcia.

Inaczej mówiąc: przygotuje ci gotowca inwestycyjnego od A do Z. 

Taka inwestycja musi być jednak poprzedzona szczegółową analizą twoich możliwości finansowych, poziomu akceptacji ryzyka, a przede wszystkim ustaleniem twojej strategii inwestycyjnej.

Poprzez stronę mieszczuch.com możesz zamówić konsultacje dotyczące bezpiecznego zakupu, remontu i wynajmu mieszkań na wynajem. 
Podobnie, jak cały ten artykuł, nie będzie inwestycyjna, a ukierunkowanie na co zwrócić uwagę, czego unikać i jakie czynności w jakiej kolejności wykonywać, aby przedsięwzięcie zakończyło się sukcesem w postaci rentownego mieszkania na wynajem z dobrym najemcą.


Odroczona płatność za nieruchomość/materiały budowlane/prace remontowe.

Jeśli nabywamy mieszkanie lub inną nieruchomość (kamienicę, dom, grunt), możemy zaproponować zbywcy odroczenie płatności w czasie.

Tutaj jest kilka możliwości, w zależności jaką relację nawiążesz ze sprzedającym, i jak kreatywnie myślisz, możesz np:

  • zaproponować odroczenie zapłaty części lub całości ceny – ponosząc dodatkowe koszty lub nie.
  • umówić się na płatność w ratach (np. 50% płatne gotówką, a później raty, które będą pochodziły z czynszów najmu, lub innego źródła twoich dochodów).
  • ustalić iż przeniesienie własności nastąpi po całkowitej zapłacie ceny, ale ty będziesz mógł wyremontować i wynajmować mieszkanie wg swojego schematu.
  • dogadać się ze sprzedającym, iż będziecie się dzielić zyskami z najmu w określonej proporcji – do momentu zapłaty całości lub części ceny.
  • jeśli kupujesz kamienicę, możesz zapłacić za nią 0 zł. Posiadanie środki przeznaczyć na remont i przygotowanie lokali do najmu, a potem odstąpić sprzedawcy kilka mieszkań w ramach zapłaty ceny za całą kamienicę.

Możliwości, jak się pewnie domyślasz jest znacznie więcej. Istotne jest aby oprócz wykonania odpowiednich obliczeń, spisać stosowne umowy, które zabezpieczą obie strony.

Sprzedaż/adaptacja własnej nieruchomości.

Polacy przeprowadzają się średnio raz na piętnaście lat.

Jako, że nie jesteśmy zbyt mobilnym narodem, lubimy zagrzać gniazdko na dłużej. 

Powodów przeprowadzek jest wiele: praca, szkoła, rodzina, klimat, ulubione miejsce. 

Ale czy ktoś pomyślał o przeprowadzce ze względów inwestycyjnych?

Jeśli mieszkamy w nieruchomości o dużym potencjale finansowym, ale małym potencjale inwestycyjnym (np. dom wykończony na wysoki standard, lub duże mieszkanie od dewelopera bez możliwości podziału na kilka mniejszych*) możemy tę nieruchomość spieniężyć, a uzyskane środki zainwestować (w części lub całości – tu sposobów jest bardzo wiele) w mieszkania na wynajem. 

No dobrze, ale gdzie będę mieszkał? Jeśli sprzedam swoje mieszkanie, kupię za nie inne i nie będę miał za co kupić swojego.

 Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyś wynajął mieszkanie… od kogoś i w nim zamieszkał!

Z pozoru może się to wydawać bez sensu, ale jeśli staniesz się doświadczonym inwestorem i negocjatorem, lub zlecisz to odpowiedniej osobie, zauważysz, iż twoje inwestycje przynoszą większe profity, niż koszt najmu mieszkania, w którym będziesz mieszkał, a dzięki umiejętnościom negocjacyjnym będziesz mógł taniej wynająć mieszkanie dla siebie i zostanie ci więcej pieniędzy w kieszeni na koniec miesiąca.

*Szczegółowe wyjaśnienie: dlaczego sprzedać swoje mieszkanie, a nie wynająć komuś właśnie tego mieszkania?

Wszystko oczywiście zależy od specyfiki, układu, lokalizacji, standardu danego lokalu mieszkalnego. 

Jeśli da się w opłacalny sposób je przystosować do najmu, jak najbardziej możesz tak zrobić. Jeśli jednak mieszkasz w “typowym” M3 w bloku, lub wspomnianych drogich ale nisko opłacalnych przy wynajmie domach czy mieszkaniach deweloperskich, sprzedaż tych nieruchomości i zakup innych, bardziej odpowiednich pod najem będzie o wiele bardziej intratnym posunięciem.

Przedstawione modele finansowania zakupu nieruchomości można w bardzo łatwy i efektywny sposób ze sobą łączyć.

Np. biorąc kredyt hipoteczny pożyczamy od rodziny na wkład własny, a remont robimy za środki z pożyczki z zakładu pracy.

Możesz dowolnie łączyć podane metody. Ważne, żeby wszystko było wcześniej w odpowiedni sposób zaplanowane i przemyślane. 

Powodzenia!

Nasz zespół przeprowadzał klientów przez zakup, remont i wynajem mieszkań, których wkład był równy 0 (zero złotych). 
 Jest to możliwe, lecz nie jest to strategia dla każdego. 
Od początku trzeba zaplanować cały proces i skalkulować ryzyko. 
Zakupy takie nie były realizowane z osobami, które nie mają żadnych dochodów ani oszczędności – przeciwnie chodziło o maksymalne zastosowanie dźwigni kredytowych i to się udało.
W chwili obecnej dla wielu osób jest to główne źródło pasywnego dochodu.